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實體產業是經濟社會的發展之根、財富之源與民生之本。很長一段時間以來，工業制造代表的實體產業是一個地方經濟社會賴以增長和發展的核心力量。

在上海，“三二一”的產業結構定位，讓服務業逐漸成為城市經濟發展的核心力量，且從1992年起上海的“三、二”產業間的比重差距呈現出越拉越大的趨勢。

統計數據顯示，近年來，上海第三產業占地區生產總值的比重便呈現出不斷攀升的趨勢。時至2019年一季度，第三產業占地區生產總值的比重已超過72%。與此同時，第二產業的比重也從2017年的30.7%逐漸下降至今年一季度的27.4%。

事實上，對于上海而言，第三產業比重持續增加有益于城市能級的綜合提升，這本無可非議。但在此過程中，以金融和服務為核心的第三產業比重持續提升，在城市攻堅高端制造產業尚未成熟之前，也難免對制造業形成一定的沖擊。

這種沖擊某程度上類似于實體產業所遇到的“效率空心化”問題。

“效率空心化”主要是指實體企業淪為“游資炒作”的融資平臺與“類金融機構”，容易使得處于停工或半停工狀態的“僵尸企業”與“休眠企業”不斷增多，從而影響實體經濟的運行效率。

類似的資本“避實就虛”的現象在如今上海幾個郊區相對低端的制造業園區中，已經開始初露端倪。

在上海青浦某工業園區的采訪過程中，一位從事多年機械加工行業的民營企業負責人給記者講述了一個現實情況：如今勞動密集型制造企業在上海正面臨規模化外遷，除了用工成本、環評標準等因素影響之外，很多制造業企業更是看中了上海園區廠房背后的“經濟賬本”。

“假如加工生產企業搬走后，將原來的工業廠房對外出租，一年能掙600萬元的租金，而在上海辛苦做實業一年只能掙1000萬，你如果是老板會怎么考慮？”在采訪過程中，記者遇到一個這樣的反問。

實際上，這個“賬本”也正是推動當前很多在上海有土地和廠房的制造型工廠選擇逐步外遷的一個重要推動力。更有甚者，會直接選擇關掉原來的制造企業，從實體經濟業主搖身一變成了房東，依靠早年攢下的這部分實體廠房靠收租度日，以免受生產經營之苦。

可想而知的是，在這種市場情緒影響下，未來還可能滋生出類似“二房東”、“三房東”等所謂的中介服務產業，但實際上這種服務產業并不利于實體經濟的發展。

不過需要指出的是，就記者實地了解到的情況來看，上海當前的這種趨勢與“效率空心化”理論不太相同，當前上海的這種“避實向虛”的現象似乎還停留在初始階段。

其源于，這種“經濟賬本”并非所有實體企業都能實現，畢竟土地和廠房等核心基礎要素是其必要條件，具有一定的門檻。而往往這類民企也是經過了市場與時間的考驗，其“避實向虛”的動機在沒有足夠市場支撐的基礎下，還不會變得強烈。

因此如何避免隨著越來越多的企業主形成“工廠收租更省心掙錢”的認知？如何防止未來大量實體資本撤出制造領域，轉投虛擬經濟領域所造成的過度金融化，可能是目前上海在做大做強服務業，攻堅高端制造過程中，需要警惕的問題。

這從側面也說明了，從城市長期發展的角度來看，在大力發展第三產業的同時，還需要對第二產業進行更有力度的升級轉型支持。這種對實體經濟的支持可能不僅要體現在為實體企業的減稅降費方面，還需要體現在如何保護好實體經濟從業者們的定力和信心上。

這一點尤其在一線城市和新一線城市的產業結構調整進程中，可能會愈加重要。