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中國北京，2019年12月23日 ——目前中國經(jīng)濟(jì)中發(fā)生的深刻變化是什么？數(shù)據(jù)顯示，在改革開放前30年里，我國固定資產(chǎn)的投資增長大約是GDP增速的1.5~2倍，而過去幾年中，固定資產(chǎn)的投資增長基本和GDP同步。這個趨勢反映出中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新階段，投資驅(qū)動不再是經(jīng)濟(jì)增長的主要因素。正如一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家所言，經(jīng)過40多年改革開放，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，工業(yè)化進(jìn)程和伴隨著工業(yè)化進(jìn)程的資本積累已經(jīng)基本完成，中國經(jīng)濟(jì)正從增量階段轉(zhuǎn)向存量階段。

而經(jīng)過多年的發(fā)展，中國的房地產(chǎn)市場也發(fā)生了重大變化，從“增量時代”進(jìn)入“存量時代”。存量時代下，城市更新成為主流行業(yè)趨勢，不動產(chǎn)的精細(xì)化管理與運營成為行業(yè)價值提升的新方向。

一座時代地標(biāo)，一段輝煌歷史

京城大廈是中國第一座智能化超高層鋼結(jié)構(gòu)建筑，見證了一個時代的發(fā)展。作為20世紀(jì)90年代北京城最先進(jìn)的現(xiàn)代化辦公大樓，當(dāng)年所應(yīng)用的設(shè)計理念和技術(shù)，包括設(shè)備設(shè)施，均代表了國際最領(lǐng)先的水準(zhǔn)。因而1992年作為中信集團(tuán)的總部投入運營的京城大廈，是當(dāng)時當(dāng)之無愧的北京地標(biāo)。

在歷經(jīng)近30年的使用、歷經(jīng)無數(shù)輝煌后，與許多具有歷史的時代建筑一樣，京城大廈也面臨著時代的發(fā)展和科技的進(jìn)步，不斷被周邊新的建筑挑戰(zhàn)、與越來越多的高層建筑共同競爭的局面。此外，隨著配電設(shè)備超期服役，能耗大，具有安全隱患，故障排除時間長，新風(fēng)系統(tǒng)缺失，智能化程度不足，使用體驗下降等問題的加劇，京城大廈亟需全面的升級改造。

作為中信集團(tuán)房地產(chǎn)板塊的投資運營重要平臺，以商辦業(yè)務(wù)為核心的中信資產(chǎn)運營有限公司（以下簡稱中信資產(chǎn)運營）從2017年開始，以“安全、舒適、智慧、節(jié)能”的理念，對京城大廈開啟了全面的升級改造。希望通過新的技術(shù)和手段，讓這座曾經(jīng)的時代地標(biāo)，成為新時代的智能化樓宇標(biāo)桿。在經(jīng)過詳細(xì)探討、論證后，在大樓的電氣化與數(shù)字化方面，中信資產(chǎn)運營最終攜手施耐德電氣對京城大廈進(jìn)行全面的電氣化與數(shù)字化升級改造。

并且，在2018年3月，中信資產(chǎn)運營與施耐德電氣正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，組建合資公司——中信施耐德智能樓宇科技（北京）有限公司（簡稱中信施耐德）。中信施耐德將依托兩大世界500強(qiáng)企業(yè)的強(qiáng)大股東支持，積極開拓樓宇智能化及綜合能源服務(wù)市場，戰(zhàn)略布局綠色智能與節(jié)能環(huán)保領(lǐng)域，以期成為全球領(lǐng)先的智能樓宇整體解決方案服務(wù)商。

精“修”細(xì)作，以人為本

改造伊始，鑒于國內(nèi)相關(guān)規(guī)模的案例較少，無太多經(jīng)驗可借鑒，以及京城大廈內(nèi)部電氣設(shè)備的工作狀態(tài)、數(shù)據(jù)并不清晰，雙方并沒有貿(mào)然開始。施耐德電氣服務(wù)業(yè)務(wù)數(shù)字化運營中心負(fù)責(zé)人董鵬表示，前期調(diào)研階段是一個細(xì)致且關(guān)鍵的過程，必不可少。施耐德電氣首先組織了專家團(tuán)隊對京城大廈進(jìn)行了全方位的咨詢評估，與業(yè)主進(jìn)行了深入的討論和分析，提出了重塑京城大廈新價值的優(yōu)化建議，在保證安全運營的基礎(chǔ)上，更加注重數(shù)字化應(yīng)用和客戶體驗，提出了安全、高效、智慧、綠色的整體解決方案和分步實施計劃。

2018年8月，施耐德電氣對京城大廈的改造進(jìn)入施工階段。因為整個改造是在京城大廈的正常運營狀態(tài)下進(jìn)行的，為了能在改造過程中不影響大樓用戶的日常使用，施耐德電氣與中信資產(chǎn)運營進(jìn)一步制定了詳細(xì)的分布式優(yōu)化方案，將影響降到最低。同時，為確保大樓的安全運營，施耐德電氣全面升級了配電系統(tǒng)，并通過施耐德電氣強(qiáng)弱電一體化的智能樓宇平臺，進(jìn)行了數(shù)字化升級。

在京城大廈的系統(tǒng)功能上，施耐德電氣對其監(jiān)控范圍和監(jiān)控功能進(jìn)行升級，全面監(jiān)控京城大廈內(nèi)如供配電系統(tǒng)、冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組、送排風(fēng)機(jī)、集水井、中水系統(tǒng)、公共照明等各類機(jī)電設(shè)備；在系統(tǒng)性能提升上對大廈樓宇自控系統(tǒng)進(jìn)行重新選型，以適合當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)技術(shù)以及互聯(lián)互通技術(shù)的發(fā)展，并為京城大廈內(nèi)的各類機(jī)電設(shè)備的管理提供先進(jìn)、可靠的平臺；在系統(tǒng)功能基本實現(xiàn)的前提下，又通過與京城大廈的管理人員的溝通交流，根據(jù)大廈的運行管理模式制定各類優(yōu)化控制策略，包括各類節(jié)能優(yōu)化策略、各類管理優(yōu)化策略以及提高人員工作效率。

軟硬兼顧，“效”果初顯

對于高層建筑而言，配電設(shè)備的二次改造與調(diào)試難度極高，尤其是對已經(jīng)運行多年的京城大廈，其很多配電產(chǎn)品早已經(jīng)更新?lián)Q代。為保證京城大廈電力的充足與安全，在硬件方面，施耐德電氣采用強(qiáng)弱電一體化方案，對中、低壓配電系統(tǒng)進(jìn)行改造，把老式分離式配電柜更換為施耐德電氣智能配電柜，增加了電氣火災(zāi)報警系統(tǒng)，并對所有能耗設(shè)備加裝了數(shù)據(jù)采集和智能監(jiān)控系統(tǒng)，打造了互通互聯(lián)的能源設(shè)備基礎(chǔ)，實現(xiàn)了數(shù)據(jù)采集分析的通道，保障了整樓設(shè)備的穩(wěn)定運營，同時成立了中央監(jiān)控應(yīng)急指揮中心。

在軟件方面，施耐德電氣利用自身優(yōu)勢，應(yīng)用最先進(jìn)的智能樓宇管理平臺EcoStruxure Building Operation，在機(jī)電設(shè)備的監(jiān)控和管理基礎(chǔ)上無縫集成了電力監(jiān)控和能耗管理系統(tǒng)，對主要的機(jī)電系統(tǒng)如空調(diào)、通風(fēng)、公共照明等進(jìn)行人性化智能調(diào)節(jié)和控制。同時“云能效”和“千里眼”云平臺可對能源與設(shè)備、人員操作等數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、分析和進(jìn)行可視化管理，有效提高能效節(jié)約成本。改造完成后，京城大廈的工作人員可以利用移動終端APP實時顯示設(shè)備的運行狀態(tài)，可快速發(fā)現(xiàn)、報警和定位事故設(shè)備，迅速采取應(yīng)急措施，使設(shè)備運作更加安全高效。

對于現(xiàn)階段的改造成果，董鵬認(rèn)為在改造局部完成的狀態(tài)下，數(shù)據(jù)顯示京城大廈的數(shù)字化改造是非常有成效的。“通過基于施耐德電氣EcoStruxure配電和樓宇整體解決方案，京城大廈80%的故障問題能夠遠(yuǎn)程得到解決，遠(yuǎn)超‘計劃檢修降低3成’的計劃目標(biāo)，并預(yù)計實現(xiàn)有效節(jié)能20%以上。”雖然改造還沒有結(jié)束，但對比以往高層建筑智能化升級改造的數(shù)據(jù)，施耐德電氣有信心在京城大廈的改造升級上實現(xiàn)全面超越。

“京城大廈的改造，立足于構(gòu)建寫字樓設(shè)施設(shè)備改造和智能化改造的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”，中信資產(chǎn)運營總經(jīng)理楊勁表示，京城大廈將繼續(xù)以建筑設(shè)備自動化為核心，結(jié)合最新的人工智能、物聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)應(yīng)用、兼容人臉識別、智慧會議室、智慧食堂、無人便利店等新技術(shù)，變得更加安全、智能、環(huán)保，成為高品質(zhì)的綠色智能大廈的創(chuàng)新標(biāo)桿。而這些方面的改變，也都是中信資產(chǎn)運營在運營管理上提出的空間、環(huán)境、服務(wù)“三大場景”構(gòu)想在京城大廈上的實踐，尤其是環(huán)境的智能化這一場景，將大幅提高有助于京城大廈的運營綜合效應(yīng)，更有益于在京城大廈工作的每一個人。

“未來，施耐德電氣會以廠商級的全生命周期服務(wù)，持續(xù)優(yōu)化和提升京城大廈的運維管理水平，讓其不斷煥發(fā)出新的活力，“施耐德電氣副總裁、服務(wù)業(yè)務(wù)部中國區(qū)負(fù)責(zé)人陳蔚蔚表示。“在存量經(jīng)濟(jì)時代，施耐德電氣將以能源與自動化雙重優(yōu)勢推進(jìn)在樓宇、工業(yè)、基建以及數(shù)據(jù)中心在內(nèi)各領(lǐng)域的運維管理水平，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)釋放市場活力，推動我國產(chǎn)業(yè)升級進(jìn)程。”